2014年自考畢業(yè)論文：試析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與改進(jìn)

湖北2014年自考畢業(yè)論文：試析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與改進(jìn)

隨著我國改革開放的不斷深入，我國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，人們生活水平也得到顯著性的提升，我國進(jìn)一步加快城市化進(jìn)程，推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，我國一部分人享受到了實(shí)惠，但是由于我國正處于社會(huì)主義轉(zhuǎn)型階段，很多體制創(chuàng)新和發(fā)展還不夠完善。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的管理制度不夠科學(xué)合理，導(dǎo)致管理力度不夠，使得我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一度出現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)泡沫”現(xiàn)象，在很多人炒房的同時(shí)，我國城市低收入群體購房水平越來越低。這些問題的暴露都值得我國政府高度重視和研究，要全面實(shí)現(xiàn)社會(huì)的健康轉(zhuǎn)型就必須要解決這些問題，只有解決這些問題，才能真正實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，但是有軟著陸現(xiàn)象

由于我國政策的扶持，推動(dòng)著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的情況下，也暴露很多問題，這些問題如果沒有及時(shí)得到重視和解決，最終必定會(huì)導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受損，直接給國民經(jīng)濟(jì)帶來沖擊和影響。目前政府實(shí)施的一系列政策都，如稅收政策、信貸政策等都進(jìn)一步控制了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，并且根據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象不是全局的，而是局部。目前我國京滬兩地因?yàn)閷?shí)施了新的信貸政策，房價(jià)有明顯回落。地稅法的實(shí)施能有效控制房價(jià)的持續(xù)高漲，形成一種綜合效果和市場(chǎng)預(yù)期效果。雖然房價(jià)過熱，但是房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象還是可以被控制的，相信隨著政策的試點(diǎn)和推廣，最終能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”。

（二）地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可控性明顯增強(qiáng)

近年來，隨著我國政府實(shí)施限購和嚴(yán)格的房地產(chǎn)信貸和稅收政策，有效控制了房價(jià)的持續(xù)上升，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可控制性也在明顯上升，未來應(yīng)該不會(huì)成為系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。凡涉及房地產(chǎn)信貸的主要開發(fā)貸款和按揭貸款，其開放商的自由資金率要求不低于35%，將原有的資金率要求從50%控制在35%左右。此外，政府也通過稅收等政策控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過快發(fā)展，但是由于房價(jià)最終還是受到市場(chǎng)的控制，市場(chǎng)需求雙方的關(guān)系才是控制房價(jià)的最主要原因，也是不可違背的自然規(guī)律。近年來，我國購房首付和按揭以及房價(jià)都在不斷上升，但是通過政府的信貸政策的調(diào)整，地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)還是可控制的。

二、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素分析

（一）房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系

房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)，它的快速發(fā)展直接與我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)，改革開放以來我國國民經(jīng)濟(jì)得到快速的發(fā)展，我國建設(shè)資金越來越傾向房地產(chǎn)方面，我國推進(jìn)城市化進(jìn)程，為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來發(fā)展的機(jī)遇。但是政府起初扶持房地產(chǎn)的發(fā)展其主要目的是解決城市低收入群體的住房問題，可是由于過于扶持而沒有加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)一度出現(xiàn)嚴(yán)重的市場(chǎng)泡沫問題。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展的同時(shí)，我國國民經(jīng)濟(jì)也得到快速發(fā)展，但是國民經(jīng)濟(jì)增長趨勢(shì)并不平穩(wěn)和均衡，增長波動(dòng)比較大。由此可見，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)之間存在著必然聯(lián)系，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依賴國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；

（二）房地產(chǎn)與國家政策之間的關(guān)系

房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接受到我國政府政策的影響。近年來，我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一直是采取扶持的手段，增大對(duì)房地產(chǎn)的資金投入力度，并且積極號(hào)召我國房地產(chǎn)開發(fā)商將資金投入到房地產(chǎn)開放中，極大地推進(jìn)了我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。尤其是我國對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提供較低利率的銀行貸款，并且放寬對(duì)開發(fā)商投資活動(dòng)的征稅標(biāo)準(zhǔn)，這些政策都促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展。但是，在長期的發(fā)展歷程中，我國政府也在不斷調(diào)整房地產(chǎn)扶持政策，可是目前政策的執(zhí)行力度還不夠，對(duì)房地產(chǎn)的控制力度還不夠，因此，政府還需要進(jìn)一步加強(qiáng)研究和創(chuàng)新政策，利用有效的手段和政策推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)資源配置方面的關(guān)系

城市化進(jìn)程的不斷加快，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源配置方面的矛盾越來越突出，城市地產(chǎn)資源越來越緊缺，地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展受到土地資源的限制，制約著地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過快發(fā)展。因此，針對(duì)這些影響因素，我國政府要實(shí)施有效的調(diào)控政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)的均衡、健康持久發(fā)展。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控手段

（一）利用政府經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段
　　政府要調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的扶持政策，減少在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金投入，通過招資引商的方式，吸引其他群體參與到房地產(chǎn)開發(fā)中，減少政府的投入力度。但是政府要調(diào)整市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提高市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的主要目的是控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，有效的將市場(chǎng)細(xì)分，進(jìn)而才能全面控制房地產(chǎn)市場(chǎng)，控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）實(shí)現(xiàn)資源的合理配置

資源合理配置主要是合理配置城市有限的土地資源，政府可以通過調(diào)整土地政策，規(guī)定住房面積低于90平米的必須占開發(fā)面積的70%左右，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及普通住房，要通過征收不同程度的地稅，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，控制房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，將市場(chǎng)細(xì)分，采取總量控制和區(qū)別對(duì)待。政府要統(tǒng)管公共用品，然后由市場(chǎng)調(diào)競(jìng)爭(zhēng)性物品，不應(yīng)該用建筑項(xiàng)目衡量建筑面積的結(jié)構(gòu)比例，要根據(jù)新建建筑物的不同用途，而實(shí)施階梯地稅征收政策。只有加強(qiáng)對(duì)土地資源的管理，通過土地稅收來控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的，真正將政策傾向我國低收入群體。實(shí)現(xiàn)建房為低收入群體提供住房的戰(zhàn)略目標(biāo)，促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。