自考"資產(chǎn)評(píng)估"筆記第二章

2010年自考資產(chǎn)評(píng)估筆記第二章

　　第二章　資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

　　要求掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、評(píng)估基本方法的運(yùn)用及方法中各個(gè)指標(biāo)的確定。

　　第一節(jié)　市場(chǎng)法

　　一、市場(chǎng)法的定義

　　二、市場(chǎng)法運(yùn)用的前提條件

　　三、用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟和計(jì)算途徑

　　四、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。

　　市場(chǎng)法目前是最簡(jiǎn)單、最有效的方法。

　　（二）市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件

　　1、需要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)；

　　2、被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。

　　二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟

　　1、明確評(píng)估對(duì)象；

　　2、進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物；

　　3、分析整理資料并驗(yàn)證其真實(shí)性，判斷選擇參照物；

　　4、把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較；

　　5、分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。

　　三、市場(chǎng)法具體計(jì)算途徑

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　　直接法是指在市場(chǎng)上能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，并依其現(xiàn)行價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的一種方法。

　　比如要評(píng)估某小區(qū)的一套房子，房子還沒(méi)有賣完，房子的價(jià)格可以按評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格來(lái)確定，因?yàn)榉孔邮峭耆嗤摹?/P>

　?。ǘ┦袃r(jià)類比法

　　市價(jià)類比法是指評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，在公開(kāi)市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開(kāi)市場(chǎng)上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其基本計(jì)算公式為：

　　評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格+Σ評(píng)估對(duì)象比參照物優(yōu)異的價(jià)格差額-Σ參照物比評(píng)估對(duì)象優(yōu)異的價(jià)格差額

　　或者為：評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格×（1±調(diào)整系數(shù)）

　　不同的資產(chǎn)所調(diào)整的系數(shù)是根據(jù)調(diào)整的因素而定的。

　　四、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　（一）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序1、明確評(píng)估對(duì)象。

　　2、進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物。

　　3、分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。

　　4、把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較。

　　5、分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。

　?。ǘ┦袌?chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：

　　1、 能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；

　　2、 評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

　　市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：

　　1、 需要有公開(kāi)及活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；

　　2、 不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。

　　第二節(jié)　成本法

　　一、成本法及其適用的前提條件

　　二、成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算

　　三、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　一、成本法及其適用的前提條件

　?。ㄒ唬┏杀痉ㄊ侵冈谠u(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　從資產(chǎn)評(píng)估成本法的概念來(lái)講，它是先確定它的重置成本，再扣減其各項(xiàng)損耗，這個(gè)方法的理論依據(jù)有兩個(gè)：（1）資產(chǎn)的價(jià)值取決于成本，成本越高，評(píng)估價(jià)值就越高；在確定資產(chǎn)價(jià)值成本時(shí)，重置成本與原始成本在價(jià)值內(nèi)涵上是一樣的。

　　（2）資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。它是隨著資產(chǎn)本身的使用過(guò)程而產(chǎn)生變化的。一般有兩種情況：①資產(chǎn)在使用過(guò)程中有一些磨損而產(chǎn)生的損耗，往往稱為物理型損耗，也稱為有形損耗，或?qū)嶓w性貶值。②新技術(shù)的推廣和應(yīng)用使企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比技術(shù)方面相對(duì)落后，性能、價(jià)格上發(fā)生變化。這些情況都是無(wú)形的，稱為功能性損耗。另外一種情況是由于資產(chǎn)外部環(huán)境或宏觀政策的影響導(dǎo)致資產(chǎn)的一種貶值。

　　功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對(duì)落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值是由于國(guó)家政策因素或宏觀調(diào)控因素影響這個(gè)資產(chǎn)，該資產(chǎn)往往表現(xiàn)為閑置、使用價(jià)值不能很好發(fā)揮。

　　例如在北京不能使用泡沫的一次性飯盒，生產(chǎn)泡沫的機(jī)器會(huì)閑置，這就是它的經(jīng)濟(jì)性貶值。

　　再例如生產(chǎn)蘇丹紅，生產(chǎn)出來(lái)的蘇丹紅用在食品行業(yè)國(guó)家是不允許的。機(jī)器設(shè)備的閑置不是設(shè)備本身不能使用，而是國(guó)家規(guī)定不允許使用這種產(chǎn)品導(dǎo)致這種設(shè)備閑置而產(chǎn)生的貶值是經(jīng)濟(jì)性貶值。

　　從資產(chǎn)成本法來(lái)確定其價(jià)值時(shí)，明確兩點(diǎn)：（1）資產(chǎn)的價(jià)值取決于它的成本；（2）它的價(jià)值是一個(gè)變量，變量是由它的損耗決定的。

　?。ǘ┎捎贸杀痉ㄔu(píng)估資產(chǎn)的前提條件：

　　1、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；

　　2、形成資產(chǎn)價(jià)值耗費(fèi)是必須的。

　　二、成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算

　　1、基本公式可表述為：

　　被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

　　2、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟：

　?、俅_定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；

　?、诖_定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；

　?、酃浪惚辉u(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；

　　④計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

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　　1、重置核算法

　　2、物價(jià)指數(shù)法

　　3、功能價(jià)值法

　　4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

　?。?）重置核算法

　　是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。

　　重置成本=直接成本+間接成本

　　（2）物價(jià)指數(shù)法

　　物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式為：

　　資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)

　　或者為：

　　資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1±物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）

　　（3）功能價(jià)值法

　　也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：

　　被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量

　　（二）實(shí)體性貶值及其估算

　?。ㄈ┕δ苄再H值及估算

　　（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算

　?。ㄎ澹┏尚侣始捌涔浪?/P>

　　三、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　?。ㄒ唬?運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序

　　1、確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；

　　2、確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；

　　3、估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；

　　4、計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

　?。ǘ?成本法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　采用成本法的優(yōu)點(diǎn)

　　1、比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理；

　　2、有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估；

　　3、在不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得市場(chǎng)參考物條件下可廣泛地應(yīng)用；

　　4、有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。

　　采用成本法的缺點(diǎn)

　　1、工作量較大；

　　2、以歷史資料為依據(jù)確定目前價(jià)值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性；

　　3、經(jīng)濟(jì)性貶值不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。

　　第三節(jié)　收益法

　　一、收益法及其適用的前提條件

　　二、收益法應(yīng)用的形式

　　三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定

　　四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　一、收益法及其適用的前提條件

　　收益法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。這里面估算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)的預(yù)期收益，再將未來(lái)的預(yù)期收益以一定的或者適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，折現(xiàn)成現(xiàn)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。這種方法里面不難看出，資產(chǎn)的價(jià)值取決于它的效用，也就是它未來(lái)的預(yù)期收益，未來(lái)的預(yù)期收益越高，它的效用越大，資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值也就越高，所以說(shuō)資產(chǎn)的價(jià)值由它的使用價(jià)值來(lái)決定，體現(xiàn)在它未來(lái)的效用上。

　　二、收益法應(yīng)用的形式

　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況

　?。ǘ┵Y產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期的情況

　　（一）資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況

　　三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定

　　（一）收益額

　　收益額是未來(lái)預(yù)期收益。它根據(jù)資產(chǎn)帶來(lái)的效用確定，但是往往在評(píng)估過(guò)程中，對(duì)資產(chǎn)未來(lái)的收益很難區(qū)分，例如資產(chǎn)不是單獨(dú)帶來(lái)收益的，它不具有整體的獲利能力。在這種情況下應(yīng)該有一個(gè)收益的分成比例問(wèn)題，在評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)過(guò)程中，某一項(xiàng)技術(shù)或某一項(xiàng)專利，并不是說(shuō)這項(xiàng)技術(shù)帶來(lái)的收益是產(chǎn)品帶來(lái)的所有利潤(rùn)，因?yàn)樗€有有形資產(chǎn)。

　　（二）折現(xiàn)率和資本化率

　　1、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　2、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（財(cái)務(wù)