自考《房地產(chǎn)法》復(fù)習(xí)資料（3）

　　41 房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類：①因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系；②因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系；③因險(xiǎn)情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系；④因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系。

　　42 異產(chǎn)毗連房屋：是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同的所有人共有的房屋。

　　43 處理相鄰關(guān)系應(yīng)注意的原則：①是否有利于生產(chǎn)發(fā)展；②是否有利于方便人民生活；③是否有利于團(tuán)結(jié)互助；④是否公平合理。

　　44 房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)登記的主要內(nèi)容之一。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能有：產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能、公示功能和管理功能。

　　45 在世界各國(guó)的立法中，關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力主要有兩種：一是成立要件主義；二是對(duì)抗要件主義。房地產(chǎn)權(quán)屬登記及其效力的規(guī)定，主要有德國(guó)法模式、托倫斯模式和法國(guó)模式三種。從實(shí)踐來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力為成立要件主義。

　　46 房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。

　　房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的全過(guò)程，大體包括登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證和稅費(fèi)發(fā)證等五道程序。

　　47 地產(chǎn)權(quán)屬登記：是房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利均進(jìn)行注冊(cè)登記和發(fā)證的一種制度。按登記的時(shí)間和內(nèi)容的不同，地產(chǎn)權(quán)屬登記可分為初始登記和變更登記。初始登記的程序：①申報(bào)；②地籍調(diào)查；③權(quán)屬審核；④注冊(cè)登記；⑤頒發(fā)土地證書。變更登記的程序：①變更申報(bào)；②變更調(diào)查；③變更審核；④變更登記注冊(cè)、發(fā)證。

　　48 城市居民私房：是指城市居民個(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。私房繼承：是指在公民死亡后，按照法定程序，將死者所遺留的房屋轉(zhuǎn)移給有權(quán)接受的人所有的法律關(guān)系。私房繼承的條件：①必須有被繼承人死亡的事實(shí)；②被繼承人留有合法的遺產(chǎn)-房屋；③必須有繼承人。

　　49 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。應(yīng)注意兩點(diǎn)：①取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提；②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)既可以是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可以是繼之進(jìn)行房屋建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征：①涉及面廣；②工程項(xiàng)目多；③投資量大；④建設(shè)周期長(zhǎng)。

　　50 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的類別：①單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、小區(qū)開(kāi)發(fā)和成片開(kāi)發(fā)；②經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)和自用性開(kāi)發(fā)；③新城區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的事項(xiàng)：①總體效益開(kāi)發(fā)；②嚴(yán)格按用途、期限開(kāi)發(fā)；③設(shè)計(jì)、施工規(guī)范；④居民住宅優(yōu)惠開(kāi)發(fā)。

　　51 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地：就是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。其含義包括：①?gòu)臋?quán)利性質(zhì)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地僅指取得開(kāi)發(fā)用地的使用權(quán)，而不是指取得開(kāi)發(fā)用地的所有權(quán)；②從土地所有權(quán)來(lái)看，僅指城鎮(zhèn)國(guó)有土地，而不包括集體所有的土地；③從土地范圍來(lái)看，出讓的土地所有權(quán)只是一種地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物人屬于國(guó)家所有。

　　52 我國(guó)現(xiàn)行土地使用制度的特點(diǎn)：①國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；②土地使用權(quán)已成為具有相對(duì)獨(dú)立意義的一種物權(quán)；③國(guó)家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)加強(qiáng)土地二級(jí)市場(chǎng)的管理；④建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認(rèn)土地使用權(quán)的要件。

　　53 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：是指以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。其含義包括：①以營(yíng)利為目的；②營(yíng)業(yè)內(nèi)容包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)；③依法律規(guī)定的條件、程序設(shè)立。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的種類有：專營(yíng)企業(yè)、兼營(yíng)企業(yè)和項(xiàng)目公司。

　　54 設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備的條件：①有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；②有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；③有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；④有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序：①申請(qǐng)登記；②發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；③備案。

　　55 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理主要有：四個(gè)方面，①規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必要條件；②建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工商登記后的備案制度；③對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行分等定級(jí)；④對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、檢查。

　　56 房地產(chǎn)中介服務(wù)：是指為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易提供各種媒介活動(dòng)的總稱。它包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件：①有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)；②有固定的服務(wù)場(chǎng)所；③有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；④有足夠的專業(yè)人員；⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　57 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的義務(wù)：①遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；②遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；③按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；④按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；⑤依法繳納稅費(fèi)；⑥接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中的禁止行為：①索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫虎谠试S他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；③同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；④與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；⑤法律法規(guī)禁止的其他行為。房地產(chǎn)中介服務(wù)實(shí)行回避制度，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。房地產(chǎn)中介服務(wù)實(shí)行賠償制度。

　　58 房屋拆遷：是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國(guó)家專項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募鸪瓦w移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他設(shè)施的行為。房屋拆遷的種類：①市政動(dòng)遷和社會(huì)動(dòng)遷；②征地拆遷和非征地拆遷；③統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷。房屋拆遷應(yīng)注意的事項(xiàng)：①服從國(guó)家利益；②符合城市規(guī)劃；③保護(hù)合法權(quán)益；④誰(shuí)拆遷、誰(shuí)安置補(bǔ)償。

　　房屋拆遷的程序：①申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證；②編制拆遷計(jì)劃和方案；③申領(lǐng)房屋拆遷許可證；④發(fā)布拆遷公告；⑤簽訂拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議；⑥實(shí)施房屋拆遷。

　　59 房屋拆遷補(bǔ)償：是拆遷人依法對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆遷所遭受的損失給予合理的彌補(bǔ)。房屋拆遷補(bǔ)償必須堅(jiān)持統(tǒng)一作價(jià)、等價(jià)交換、區(qū)別對(duì)待和按質(zhì)論價(jià)的原則。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接腥N：產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。

　　拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象和范圍：拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆除房屋及其附屬物的所有人。所有人包括房屋產(chǎn)權(quán)人，代管人和國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人。拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶潜徊鸪姆课菁捌涓綄傥?。但拆除違章建筑，超過(guò)期限的臨時(shí)建筑不屬拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?。未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑屬于補(bǔ)償?shù)姆秶邕M(jìn)行拆遷，應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

　　60 拆遷安置：是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補(bǔ)償費(fèi)用。房屋調(diào)換：是雙方交換房屋使用權(quán)的行為。調(diào)換房屋不引起所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，其實(shí)質(zhì)是房屋租賃權(quán)的互相轉(zhuǎn)讓。

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