自學考試《房地產法》筆記第一章

　　第一章房地產法概述

　?。ㄒ唬┓康禺a、房地產市場和房地產業(yè)

　　一、什么是房地產，什么是房地產權

　　答：房地產是土地、房屋財產的總稱。

　　房地產權包括房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權，它們是作為統(tǒng)一的商品而進入交換領域的。

　　二、什么是房地產市場，房地產市場具有哪些特征。

　　答：房地產市場是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。

　　特征：1、綜合功能；2、多級市場；3、法定形式；4、部分限制；5、國家適度干預。

　　三、怎樣認識房地產業(yè)在國民經濟中的地位和作用

　　答：1、基礎性。土地的開發(fā)和利用為人類提供生存、發(fā)展的基礎性物質條件。

　　2、先導性。包括建筑業(yè)在內的廣義房地產業(yè)的發(fā)展，為農業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供先導性物質條件。

　?。ǘ┓康禺a關系的法律調整

　　一、什么是房地產關系

　　答：是指人們取得、開發(fā)、利用、經營和管理土地、房屋而形成的社會關系。

　　二、兩種不同性質的房地產關系的交織與分解

　　答：1、因對行政機關就土地、礦產、森林的權利歸屬處理不服而引起的爭議應列為行政管理性質的關系。

　　2、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產方面的權益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產所在地人民法院的民事審判庭依法受理。2b、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關土地的所有權或者使用權歸屬的處理決定不服，或對人民政府或者其主管部門就房地產問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產所在地人民法院的行政審判庭依法受理。2c、凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關起訴條件的屬于歷史遺留的落實政策性質的房地產糾紛，因行政指令而調整劃撥、機構撤并分合等引起的房地產糾紛，因單位內部建房、分房而引起的占房、騰房等房地產糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當事人提起的訴訟，人民法院應依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關部門申請解決。

　　3、公民、法人或者其他組織對人民法院或者城市房屋主管行政機關依職權作出的有關房屋拆遷、補償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為行政案件受理；3b、拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協議后，一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。

　　三、對房地產關系實行法律調整的必要性

　　答：1、規(guī)范房地產市場秩序的需要；2、鞏固和發(fā)展房地產改革成果的需要。

　?。ㄈ┓康禺a法的概念、體系和基本原則

　　一、什么是房地產法

　　答：房地產法是調整房地產關系的法律規(guī)范的總稱。

　　二、房地產法調整對象的內容——財產關系與管理關系。

　　三、房地產法的體系：1、綜合的法；2、專門的法；3、相關的法。其中最基本的有兩部法：1998年修改過的《土地管理法》和1994年的《城市房地產管理法》。

　　四、房地產法的基本原則：1、土地公有原則；2、土地有償使用原則；3、十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則；4、房地產綜合開發(fā)原則；5、城鎮(zhèn)住房商品化原則；6、宏觀調控與市場調節(jié)相結合的原則。

　　五、房地產法律關系：

　　1、房地產法律關系的概念

　　答：房地產關系經過法律的調整，即上升為房地產法律關系。

　　2、房地產法律關系的構成要素——主體、客體、內容。

　　（四）房地產法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關系

　　1、房地產法與規(guī)劃法的分工與聯系

　　答：房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃。確定房地產開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

　　2、房地產法與建筑法的分工與聯系

　　答：根據《建筑法》，建筑活動應當確保建筑工程質量和安全，符合國家的建筑工程安全標準。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！冻鞘蟹康禺a管理法》規(guī)定：房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

　　3、房地產法與住宅法的分工與聯系

　　答：房地產法調整法房地產開發(fā)、經營和管理中發(fā)生的經濟關系，并不存在一部包羅萬象的房地產法。它涉及的范圍有：規(guī)劃、土地、房產、建筑、住宅等。